讓/我們/一起/實現/夢想
Make our dream come true
所有有趣的靈魂，總會相遇。
Home & Interesting
案例 | 上海阜新路184弄X號101室
案例：上海阜新路184弄X號101室（底樓）
建筑面積：37.4平米
改造成本：12萬 （含DIY300服務費2萬）
改造周期：5個月
改造前租金：2500元
買入價格：184萬
買入時間：2017年
出售價格：280萬到手
出售時間：2020年9月
持有時間：共計3年，其中2年長租租金2500元。
民宿流水：委托人第一個月到手5K ，第二個月6K ，尚有3個月長單未結算！
案例整理人：家有寶具
優惠碼：4832481huanghai 優惠100元
/ 緣起:一日秒售驚掉了下巴 /
Origin
2020年9月3日，負責民宿運營的小伙伴小路在699學員群里一陣驚呼。
圍觀群眾定睛一看原來他正在開心地運營的一套上海楊浦區阜新路184弄的一套底樓老破小改造的民宿，掛牌一天，帶看一次就買掉了。
他剛剛還接了這套民宿一個3個月的長單。這下真是晴天霹靂，剛剛培養好的一匹民宿千里馬就這樣要告別了。房東開心了，他是真傷了心！
自從上海丑房改造大咖鳳變冰鼻祖季老濕出道以來，經他手改造的房子常常有放盤當日就秒租的奇跡發生，最近當天秒租案例是今年3月份宛平南路滕王閣的一套房子。秘笈
?《見證疫情冰點之下的秒租奇跡|上海宛平南路968弄XX號203室結案報告》
但是說到買賣，在掛牌當日帶看一次就妙售的奇跡，就是老江湖季老濕也驚掉了下巴，于是千里發來雞毛令箭讓小編去一探究竟。
小編得令以后馬不停蹄收集資料訪談業主，為各位看官端上一道熱氣騰騰大餐！
/ 改造前 /
Before
季老濕團隊在上海改造的房子80%都是老破小，所以對破房子早已經習以為常見怪不怪了，但看到這套房子的原始風貌的時候小編也是倒吸一口涼氣，居然有人在這里還住得下去！
滑動查看更多
滑動查看更多
原來這里面究竟住了什么人，我們看看本案的委托人怎么說，下面是委托人訪談內容：
Q ?小編 A?委托人
Q：我想問一下，您改造房子之前是通過什么渠道了解到季老濕？
A：應該是通過水庫吧，以及相關的一些推送，包括接觸了很多這方面買賣、租賃、裝修相關的團隊。
Q：您當時是看過我們的公眾號，公眾號也看過的？
A：對的。如何用好“季老濕”推薦閱讀公眾號使用指南
Q：這個房子我看過那個原始照片，非常破。這個房子是你買過來就準備投資的，還是有其他用途？
A：最開始肯定是有這個想法，你說買了房子，沒有想著漲了一波賣掉，這個不現實的，這個不可能的?？隙ㄟ€是想著房子漲一漲，把它賣掉，小賺一筆。不管是自住還是投資，我想這個想法肯定都有，兼顧吧，相當兼顧吧。
Q：你當時買這個房子就投資的想法，有沒有考慮學區，或者將來自??？
A：沒有考慮學區，就覺得它確實是很便宜，當時它比同小區的房價要低了30多萬，就大概平均的房價要低了差不多30多萬。
Q：你當時買是多少錢？
A：184萬。
Q：多少個平方？
A：37.4平方。
Q：37.4平方，184萬。
A：對。當時這個區域基本上要賣到210萬到220萬這個數。
Q：您覺得是樓層的關系嗎，一樓要便宜一點？
A：我覺得當時可能太破了。而且上家（原房東）有返租要求，而且我租給他相當便宜的。
Q：就說你買的時候，房東還住在里面？
A：對的，他一直租了很久，一直租了差不多兩年。
Q：你買的是什么時候？
A：2017年，現在剛滿三年多一點。
Q：她住在里面！這么破也住的下去？
A：本身就是她的房子，因為這個老太太，是一個撿破爛的老太太。
Q：上海本地人嗎？
A：上海本地人，老頭、老太太兩口子，老兩口。
Q：這么破的房子，他們可能住了幾十年？
A：對。
Q：你買了之后再返租，當時的租金有多少？給他租金。
A：當時租金給他兩千多塊一個月，2500一個月。
Q：2500也不貴。
A：是的，我當時查一下周圍，正常的，當然不是那么破的房子，正常的房子裝修大概租金是3500左右。
Q：差不多。
A：所以也算是當時便宜租給他，而且我當時考慮買回來也沒有裝修，也沒有裝修成本，租給他也就租給他，便宜租就便宜租，而且他賣給我這個房子價格低了那么多，也不虧。
原來是一堆撿垃圾的老夫婦住在里面，難怪一片狼藉，垃圾堆一樣。
Q：他們租期結束了以后，你怎么想到改造一下？
A：因為租期結束之后，我當時有房子住，我單位分了廉租房，我這邊有房子住了，也就不想在那邊住下去。
再一個就是考慮把這個房子賣掉，換一個大一點，然后我就想把它改造，畢竟水庫逛了那么久，看了那么久，看了那么多的文章，也知道改造好看一點，可以賣個好價錢，也相信我們季老濕這個團隊，當時看了很多的案例，能夠在上海，包括很多的城市，取得了那么多成功的案例。我覺得還是比較好的前景。
這里不得不說委托人做了一個明智的選擇，讓季老濕團隊來操刀改造！
/ 定位與設計 /
Design
季老濕團隊的特點是比裝修公司懂設計，比設計公司懂運營，所以每套房子開始設計之前都有產品經理對房子做一個定位分析，也就是設計運營方案，以此來勾勒出未來買家和租客的客戶畫像，以及預期的改造成本和租金收益。定位文件也是設計師做設計的指導文件。
先看一下本案的區位，位于同濟大學附近，成熟地段，教育資源豐富，位置還是不錯了。
委托人買這套房子的時候雖然沒有太考慮學區，但實際上這條房子是帶了點學區的，小學是同濟小學，初中是鐵嶺中學。
小編咨詢了團隊學區房專家Cindy得到的答案是鐵嶺中學比較好第一梯隊，同濟小學算第二梯隊末尾。
經過一番市調分析并結合客戶需求以后，產品經理給出的定位是本案以出售為主，前期長短租結合，以短待長，出售前一定轉為民宿。做民宿房態較好，并且方便帶看。
【原始戶型和改造后戶型對比】
這里預測了以后的買家是學位房購買者，對不對我們后面來對答案。
一般而言，買學位房的人一般就掛個戶口，普通人的想法就是買下來租出去，花大錢改造就免了。雖然本案原始房態實在太破不改造確實租不出去，但是花多少錢來改造確實是個問題。
定位文件給出了10萬元的改造費用，加上VIP服務費共計12萬元。
問題來了，一套37.4平米的房子一共投入12萬巨款做改造到底值不值？我們后面再揭曉答案。
回到設計細節，本案戶型是老破小里面典型的一字長蛇陣。
設計師把進門部分的廚房搬到了原來的餐廳，拓展了衛生間空間，形成一個凸字形布局，做出了干濕分離。
原來的餐廳做了開放式廚房，設置了吧臺這樣就能兼做餐廳。
設計師講解視頻：
接下來就是里面一個大統間，怎么處理臥室可客廳是一個大問題！
設計師妙手隔出了一個小臥室。陽臺有人防通氣孔凸起部分，設計師因地制宜布置了U形地柜休閑區，既有收納功能，將來還可以放一張小桌子給孩子做作業。
中間再精細的插入一個高顏值沙發床，真是一厘米的空間都不浪費。
【客廳效果手繪圖】
【電視柜連接地柜示意圖】
雖說買老破小的學位投資者大多只是掛個戶口，不自住。
但是這套房子的設計一點也不含糊，預留了學習空間，收納空間，一套高顏值能住人有尊嚴的學區房誕生了！這也為將來房子的妙售埋下了伏筆。
/ 改造過程 /
Process
本案改造啟動是2019年11月底，不想遇到新冠疫情，延宕至2020年4月頭完工。
改造過程也是千辛萬苦，看看下面的改造過程圖就知道了：
要脫胎骨，必須鏟去腐肉，直到紅磚裸露。
臥室半墻隔斷。
省錢大法木工現場打造柜體，門板見光板工廠定制。
櫥柜安裝，勝利在望。
委托人選擇的是VIP300服務，所以全程是做甩手掌柜，只管付錢。
VIP300業主下單前必讀
DIY方案服務和VIP改造什么區別？
/ 改造后美照 /
After
前面說了一大堆，各位看官一定等急了，下面掛牌一日秒售的美房呈現給大家。老破小里面這套是近期顏值巔峰！
民宿封面照，看了你想預定嗎？
巧妙的臥室隔斷，N 1原來可以這么High!
U形地柜預留學習空間。
卡位精準的沙發，一厘米也不浪費！
人防通氣孔抬高地面可以睡一個小學生！
冰箱嵌入，頂部做了收納柜。
開放式廚房，洗衣機嵌入櫥柜臺面下方，吧臺好有feel!
衛生間局促采用半掛盆來化解。
/ 民宿運營情況 /
Operation
盛世顏值贏來訂單如潮，民宿4月份上線以來業績優良。
先看一下負責民宿運營的小伙伴的說法如下?
民宿接待兩人天天爆滿，下面秀一下8月份長單業績?
8月份一個長單27天，加兩個短單100%入住率!顧客體驗也是好評如潮！
再來看看委托人怎么說？
Q ?小編 A?委托人
Q：他們租期結束了以后，你怎么想到改造一下？
A：因為租期結束之后，我當時這邊有房子住，我單位有分了算是這種廉租房，我這邊有房子住了，也就不想在那邊繼續住下去。
再一個就是考慮把這個房子賣掉，換一個大一點，然后我就想把它改造，畢竟水庫逛了那么久，看了那么久，看了那么多的文章，也知道改造好看一點，可以賣個好價錢。
也相信我們季老濕這個團隊，當時看了很多的案例，能夠在上海，包括很多的城市，取得了那么多成功的案例。我覺得還是比較好的前景。
Q：你當時改造的時候，你是想改造完馬上賣，還是改造完做一段民宿運營再賣？
A：當時心里面沒有下這個決心，應該是考慮了改造完賣。因為另外一個問題，就是我的貸款。
我的貸款提前還款有罰金，如果不滿三年，我忘了是有一個1%，還是百分之幾的罰金。
后來就猶豫了一下，如果早賣掉，還需要多交一點罰金，但是早賣早把錢拿到手里，可能早換房子。我猶豫了半天，我就想著做個民宿試一下，前期還看了一下行情，結果改造完就碰上疫情了，也沒法賣，也沒法租。
一直到了4月份開始租，一開始第一個月感覺還可以，起碼是把這個房貸完全覆蓋掉了。
Q：房貸那么少嗎？
A：房貸每個月是四千多，不到五千。
Q：你貸的不算多？
A：貸了八十多萬，因為這個房子本來就不貴。
Q：180萬，你只貸了80多萬，說明你杠桿不大。
A：我本身就是二套，我在別的地方已經有過貸款，我在外地有過貸款記錄了，所以我是二套，我本身就得首付一半。
當時是因為房齡的問題，還是怎么回事，批下來的貸款成數不夠，沒有批到5成，只批了這么多，所以只貸了這么多。
Q：等于你第一個月上線流水，你到手就有五千多。
A：到手超過五千了，多一點。
Q：你是全托管的，還是自己參與線下運營？
A：全托管了。包括裝修，包括我的運營，全都是托管的。
Q：裝修你是VIP服務對嗎？
A：對。
Q：運營也是全托管，他們是提掉20%以后，這樣子再扣掉雜費，你到手五千，可能流水要多少？
A：平臺那個10%扣掉了。到托管那里還剩下差不多七千多。
Q：還剩下七千多。
A：然后再去掉那些七七八八的東西和托管20%的提成。
Q：保潔、水電費、洗發水的補給。
A：對。一個月差不多幾百塊。
Q：那還行，就是說其實也超過長租的價格了，如果在你們小區同樣面積的房子，裝修好一點，它的租金應該到不了五千。
A：如果是我自己在外面掛，再好也就五千差不多，差不多五千這個數了。
因為疫情又沖擊，所以整個租賃市場也不是很好，租賃和出售買賣的市場也都不是很好。
那會就覺得還行吧，就先看看吧，把這三年先熬到，也沒有幾個月了，然后就是八月份。
/ 一日秒售的奇跡 /
Miracle
終于要到謎底揭曉的時候了，一日秒售究竟賣給了誰？委托人賺了多少錢？且看下面分解：
Q ?小編 A?委托人
A：八月份正好是我的貸款滿了三年，滿了三年我就把它掛出來了，八月底掛的，當時沒有掛鏈家，掛了幾個朋友的中介，說推推看。
后來慢慢的一個一個往上掛，幾個中介一個一個往上掛，最后掛到鏈家的時候，因為鏈家的中介費是最高的。最后就掛了鏈家，結果掛完鏈家之后，第二天就把合同簽掉了。
Q：那買你房子的人是什么樣的人？
A：他就是沖著學區來的，他主要是沖著學區來的，但是進門之后，小兩口，孩子是2018年出生，3歲不到，兩歲多，小兩口90后的，是閔行那邊的。
Q：您這邊對口什么學校？
A：小學是同濟小學，初中是鐵嶺中學，主要是鐵嶺中學好。同濟小學屬于大概三梯隊
Q：二線吧。
A：但是鐵嶺中學算是楊浦這邊比較好的公辦初中。
Q：我知道，楊浦那邊小學第一梯隊什么打一那個。
A：對的，打一、控二，上一實驗之類的這些。
Q：那就是說你的鐵嶺中學是比較好？
A：對，主要是鐵嶺中學比較好。
Q：但你當時買這個房子的時候沒有看中這個學區了？
A：我沒有太重視這個學區。原來的房東（老頭、老太太），還有一個女兒，女兒不跟他們一起住，但是整個的買賣流程主要是他這個女兒在操辦的。老頭、老太太，包括他這個女兒也沒有太在意這個學區。
Q：他這小兩口，你跟他們有談過嗎？促使他們買這個房子的原因，一般買個學區，就是掛個戶口。
A：我覺得第一眼的感覺也比較重要，我明白你說的掛個戶口。
Q：一般老破小學區房子是不能住的。
A：對，他們還是想不要空關，他們哪怕自己住也好，或者租出去也好，還是要發揮一下價值，而且裝修好一點，租出去租金也高。
Q：他是在閔行，如果跑過來楊浦來上學，如果楊浦沒有房子，就得住到這兒。
A：他必須楊浦有房子，才能把戶口落過來。
Q：你認為他在楊浦還有其他的房子嗎？
A：沒有，他跟我說這是第二套，閔行那邊有一套。當時鏈家簽合同的時候，也是相當于問了一些基本情況，還涉及到平均60平要交房產稅的問題。
Q：對。他家是不是父母在在楊浦這邊，怎么從閔行跑到楊浦？
A：那個女方的工作在寧國路那邊，離這個地方不遠。
Q：所以說才會從閔行跑到這里來買學區？
A：對的。離徐匯近，但是他們覺得徐匯的學區房太貴了？
Q：對。當然那邊得十萬朝上了，小面積房子的話。
A：對的。
Q：那么他的初衷可能是學區，但是看到這個房子以后，可能不光是賺一個戶口，還可以住，他們是三口之家，讀小學還可以??？
A：我沒問過他們這個。
Q：讀小學的話，帶一個小孩，這個房子應該夠??？
A：但是你想一般情況下，小兩口都上班，帶個小孩，肯定要老人一起住。這個房子如果老人跟他們一起住，可能顯得擠了點，不太方便。
Q：有點不太方便。
A：如果是老人單獨帶孩子在這邊，我覺得是有可能的。
小兩口在閔行那邊，上班可能跑的遠一點也好，時間不太固定也好，老人在這邊帶孩子，單獨在這邊住。
他們有時間就過來，或者說女方下了班，離這邊近，到這邊來吃個飯，然后再回家，我覺得這個都有可能。
Q：其實小孩子上小學離學校近還是很好的，畢竟路上也是時間。
A：對的。
Q：每天上下學比別人節約一個小時，你就多一個小時去讀書。
A：對，也安全一些，有什么事也方便一點。
Q：他們知道你運營民宿的情況嗎？買家知道不知道你運營民宿的情況？
A：買家不知道，我沒有跟他說運營民宿，我跟他說的是在租賃狀態。實際上也不算跟人家說謊，民宿也好，民宿相當于短租，長租也好，也算是租賃的狀態。
Q：最后售價是多少錢？
A：280萬到手。
Q：那你184萬買的，280萬到手。這個漲幅近100萬里面，你認為由于市場的因素占多大比例，這幾年（2017年到現在）可能漲了點。
A：我覺得市場的因素可能就是學區的問題，因為從今年開始公民同招，公辦和民辦招生的政策發生了變化。
以前是我可以先報民辦，然后報不上回來再讀公辦，現在要求公民同招，如果你報了民辦，招不上，搖號搖不上，回來公辦也沒得讀，就需要統籌。這就導致了一批公辦的學區房熱度有一點起來了，我覺得這是唯一市場的因素。
但是你說整體上海的樓市熱嗎？我覺得沒有怎么熱起來。
Q：沒熱。自從2016年底，就是限購限貸政策出來以后，一手房限價基本上一毛錢沒漲。
A：對的，基本上也沒漲，二手房基本也沒漲，只能說個別的小區因為這樣，那樣的政策相關的問題，它有一點提升。因為公辦學區房的提升，只是在學區因素上出現的提升，而不是因為房子本身。
Q：學區的調整是一個重要因素，但是同樣的房子，比方說你現在同樣在你們小區，同樣的面積，裝修比較好的房子他們可以賣多少錢，你賣了280萬，那些房子賣了多少錢？
A：這個我沒有具體去調查。
Q：你掛牌的時候，中介給你推薦過價格嗎？
A：掛牌的時候，掛鏈家的時候，我一開始掛的是275萬，然后中介給我提到285萬，因為要交掉一個點的中介費，相當于讓我又增加的十萬塊的掛牌價，就是這么個狀態。
Q：行。這個房子本身從顏值上來講，我覺得在近期我們出品里面，這套算相當不錯，雖然房子很小，但是確實挺漂亮。
A：對的。
Q：你改造的時候總價花了多少，你有數嗎？
A：硬裝、軟裝加起來，十萬多一點吧。
Q：窗戶換了嗎？
A：窗戶換了。
Q：地暖沒做？
A：地暖沒做。
Q：因為面積太小，兩房到60平的，我們就建議做。那還行吧，基本上這個水平，十萬左右是這個水平。
A：最后加上VIP服務費2萬，一共花了12萬多一點。
Q：我實際上想看一下你們小區同水準賣多少錢，可能學區是一樣，面積是一樣，但顏值不一樣，他們價格有沒有區別？
A：我那天翻了一下鏈家的掛牌價都很高，我這個當時算掛牌價是7.5萬多，我看基本上都掛到7萬往上。
Q：就是你掛了7.5萬，基本上掛牌價都是7萬往上。
A：都在7萬往上，高的甚至比我還高，甚至有掛到8萬。
Q：可能也有樓層的關系，因為你是一樓。
A：對，也有可能樓層的，也有可能面積不一樣，感覺不一樣。但是話又說回來了，這個掛牌價也很亂，你也不能說把這個掛牌價作為成交的一個參考價。Q：鏈家上面的成交價你查過嗎？
A：那個沒有查過。
Q：中介內部有跟你說過成交價大概有多少，他們有跟你說過嗎？
A：這個沒有。
Q：這個我們過后來查一下近期他們差不多面積，低樓層的成交價是多少。我想看這個在184萬到280萬之間，顏值能占有多大的部分？
A：我感覺二三十萬應該還是要有的。因為一開始184萬，就是同類型的房子，當時不是那么破的，當然樓層好一點，他們是三樓，當時是賣到了220萬。
比我這個成交的時間晚一點，差不多成交了220萬，假設說這個220萬就是當時正常的市場價，這個房子我估計當時正常210萬，應該是可以賣的到。再加上這波如果學區漲起來，算上大概是二三十萬是有可能的
Q：這么說吧，以前你買入的時候，你的是184萬，人家是220萬，差了30多萬，人家是好樓層。你賣出去的時候，這個價格相當于從一樓變成好樓層了，有沒有這個感覺？
A：可以這么認為。
Q：就是通過顏值把樓層差給彌補了。
A：可以這么認為。
Q：還有一個是銷售速度。
A：對的。
Q：我們高端租賃有秒租，但是秒售的，掛牌一天的沒有。有秒租的，秒售的沒有。
A：真的，我當時也覺得挺驚訝，因為后面民宿的長單合同從9月5號，從明天開始，一直租到1月6號，當時簽這個合同的時候，我還在猶豫。
因為我那會已經決定要掛牌了，后來想想可能掛出來也沒有那么快，租掉就租掉了。
結果掛鏈家，第一天晚上掛的，第二天早晨上午9點多鐘，鏈家那邊跟我聯系了，問我中午有沒有時間，他們也想拍個視頻，拍個VR視頻。也帶了兩組客戶去看，其中一組客戶就看上了。
Q：等于前面其他中介沒有帶看過？
A：前面沒有。
Q：那就是第一次帶看兩組客戶，其中一組就定了。
A：對的。
Q：他們那個有還價嗎？
A：一開始掛的是285萬，最后是283萬成交，我到手就是280萬。
Q：這個速度還是相當快的。但是你交房的時候，后面民宿三個月的定單怎么辦？
A：這個要租的，我跟買家也說好了，也說清楚了。還是要讓人家租完，交好房之后，剩下那段時間租金會給他。
Q：三個月，你辦交割的話，好像也差不多。他們那邊要貸款審批，你這邊先要結清，他那邊要辦貸款。
A：對的。
Q：快也要兩個月。
A：估計差不多吧，有可能是10月份，11月份。
Q：你最后可能要剩那么一個多月的租金給他？
A：對的。
Q：你有跟他說租金多少錢嗎？
A：我跟他說差不多小五千多塊，我說有一個哥們幫我管著，他到時候會把具體數據給他。
Q：你等于買入之后，持有了一段時間，然后再開始運營，然后再賣出，等于是這樣一個過程。
A：對的。
Q：改造的過程中有沒有遇到什么問題？
A：就是疫情，整個疫情的沖擊。
Q：你什么時候開始改造的？
A：去年的11月份，當時預計是年前基本上能改完。
Q：硬裝能改完。
A：硬裝結束，軟裝大部分到位，剩下幾個小的地方需要再改的再說，到時候過完點回來，可能馬上弄一弄，可能正月都沒出，都可以運營出來，結果一直拖到四月底。
Q：就是遇到疫情，工期延長了，工人都進不來。
A：對，工人進不來，小區不讓進，這個確實是沒有辦法。
Q：你當時改造完就想做短租，也沒有想過做長租，你上來就是想做短租？
A：對的，因為我當時在猶豫是賣還是等一等，因為等到滿三年，也就是今年的8月份，也就是這會。
Q：所以說還是先短租合適。
A：對。我當時在考慮直接掛出來賣，然后空關，還是民宿先運營著。后來覺得民宿起碼運營起來還有點收入，經濟壓力當時蠻大的。
Q：民宿對售賣是有好處，因為民宿房態會比長租要好。
A：對。
Q：你帶看會方便，因為長租不方便帶看，有的租客不配合，他就不讓你來看，你給他錢都不讓，我們遇到過的。
所以民宿一個是房態好，一個是方便帶看。售賣的時候，我們都建議轉成民宿狀態。
而且民宿因為是住人，他那個房子會有人氣，會有一點生活氣息，因為鍋碗瓢盆，洗漱用品都會擺出來，不是像樣板房，那種開發商那種樣板房，好像看起來很漂亮，但是沒有人氣。
A：對，確實是這樣。
/ 顏值究竟值多少錢？ /
Face score
雖然現在賣房前先鳳變冰拉拉皮在專業選手領域已經普及，但是對普通大眾而言，賣房前花一大筆錢來裝修仍然是很有挑戰的一件事。
最普遍的問題是我花一大筆錢裝修在賣的時候能不能賺回來？
對大眾關心的這個問題小編請出本案的產品經理來做一個分析。
產品經理： 我們現在用兩個角度來分析這個極品顏值在本案售賣價格中所占比例。
首先是掛牌價，在這套房子售出以后，同樣房型出現了一個最新的掛牌價如下：
可以看出這套房子的掛牌價285萬正好是前面本案客戶訪談提到的285萬掛牌價，扣除還價和中介費以后本案業主到手280萬。
可見本套房源成交以后，立馬成了一個新的價格錨點。后面的業主都盯住了這個價格。
但是大家注意看這套房子是中樓層，總高5層的話中樓層極可能是指3樓。
大家知道上海老工房買賣里面有金三銀四的說法，就是說3樓是最佳樓層。 一般頂樓最便宜，底樓次之（如果不帶花園的話），三樓和底樓的差價一般有10%左右。
所以從這個角度，這套房子的顏值讓它從底樓變成了三樓，按這條 房子的總價比例算價值近30萬。
其次看成交價:
按單價折算到37.4平米，價格為：231萬
低樓層這套按單價折算到37.4平米，價格為231萬；高樓層這套按單價折算到37.4平米，價格為：254萬。
對比本案的成交到手價280萬差距分別為49萬和26萬。所以從成交價看本案顏值價值30萬一點問題也沒有。
而且大家注意這兩套房子的成交周期都相當的長，一套186天，一套長達619天！這說明顏值不僅帶來了高溢價，更大大加快了銷售速度。
綜合以上，本案委托人的房子184萬買進，280萬賣出，總盈利96萬里面，由于學區房政策變化的市場因素占66萬，顏值占30萬。
再對比12萬的改造成本，這筆賬劃不劃算不言而喻。這里委托人前面近兩年返租給前房東的租金和后期民宿的收益都可以沖抵部分改造成本。當然前面返租給原房東的2500元租金實在太低了。
假設當年委托人買下房子后立即找季老濕團隊改造然后做民宿，到現在早已經 收回改造成本。按我們的測算委托人付出的12萬改造成本在一年半多一點的時間就能收回，因為這個房子的位置是做民宿的極佳位置。不想上班了，有什么辦法可以有錢又有閑？
我們對普通大眾進行房產投資的的建議是低價買入，運營，賣出，這樣比較穩健。這里的運營指長租運營或者民宿運營，長租和民宿并不矛盾都是運營手段。
只是注意在出售前一定轉換成民宿方便帶看就好了。在運營一段時間后隨著租金的不斷流入，改造成本不斷的抵消，你的心態會越來越好，同時拉長時間后市場大概率是上漲的，這樣你的風險就越來越小。
買入后馬上改造賣出是專業選手的玩法，受市場短期波動的影響有一定的風險。我們這里也有兩個這樣的短期買賣案例，大家可以看一下：
步梯頂樓老破小應該怎么賣｜ 上海浦東西營路170弄濟陽一村吉屋出售結案報告
如何收割法拍房快速溢價售出兌現丨結案報告上海鳳城二村音頻 長文：買賣溢價的運營和成功秘訣
/ 尾聲：一日妙售，究竟做對了什么？/
Before
Q ?小編 A?委托人
Q：那么這次你回顧一下，從你開始改造到最后售出，你覺得做對了什么才能得到這個結果？你能說一下嗎？
A：我覺得從時間上來說，第一個就是買進的價格就要低一些，這是一個。
第二個剛剛好算是碰上一個學區房，現在賣的過程，又碰上了公民同招的政策，可能學區提升了一點。
第三就是我們季老濕團隊打造的房子，一個是設計，還有菠菜哥親自過來幫我買了一些東西，軟裝了一些裝飾，包括鏈家帶看的店長也去了，一進門就覺得這個房子肯定會賣的很快。
那個店長年紀也比較大了，也見的比較多，就覺得這個房子肯定會賣的很快。能在這么高效的出售，我覺得裝修還是非常非常重要的，因為畢竟那個小區里面…
Q：你的競品在賣的也多嗎？
A：對，在賣也不少，價格比我這個低的也有好多，他們也是為了掛戶口，人家對成本也有一個控制，但是第一眼就能看上我們這個房子，我覺得還是裝修起了非常非常大的作用，基本上這么一個狀態。
而且我覺得在買入和出售的過程中，我覺得可能大中介的出售效率可能也會比較高一點，因為我之前掛了幾個小中介，也都沒有什么動靜，基本上就是這樣。
Q：基本上清楚了。我先祝賀你了，再預祝你下一套成功。
A：謝謝，到時候還要請季老濕團隊幫忙，我們繼續合作。
Q：好的，今天就到這里，非常感謝您！
其實委托人創造一日妙售奇跡還做對了一件事，就是：抓住第一個誠意出價的客戶！
關于這一點，無論出租還是出售我們都強調“抓住第一個誠意出價的客戶！” 本號后續會推出幾篇結案報告，告訴大家沒有抓住第一個誠意出價客戶的后果！
【END】
季老濕和他的小伙伴們
左邊“閱讀原文”專治你的“不甘心”
鼓勵原創日更，右邊點個“在看”再走
